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宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划

发布日期:2010-07-02 15:45:31 访问次数: 信息来源:

宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划
(2010-2012年)
宜黄县房产管理局
二零一零年六月
    

              目    录
第一章 总 则 1
第二章 改造对象与改造总量 7
第三章 城市居民住房及棚户区居住现状 8
第四章 城市国有工矿棚户区住房需求与供应 9
第五章 土地供应和资金安排 12
第六章 改造规定及补偿办法 13
第七章 政策支持及组织实施措施 16
第八章 附 则 19
附表1:城市国有工矿棚户区改造规划建设指引 19
附表2:城市国有工矿棚户区改造规划土地供应指引 19
附表3 :城市国有工矿棚户区改造规划资金指引 20
宜黄县2010年度城市国有工矿棚户区改造规划 21

第一章 总 则
第一条 城市国有工矿棚户区改造规划的编制
    根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]10号)、《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)、《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》(建保[2010]58号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《江西省人民政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(赣府发[2010]14号)、《关于明确全省住房建设规划、保障性住房建设规划及城市和国有工矿棚户区改造规划工作推进时序的通知》(赣建房[2010]28号)、《转发住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》(赣建房[2010]24号)、《关于进一步加强住房建设规划工作的通知》(赣建房 [2010]27号)、及《抚州市人民政府关于加快我市城市棚户区(危旧住宅区)改造的实施意见》(抚府发[2010]12号)精神,为全面加快宜黄县城市棚户区改造工作,结合宜黄县实际,切实解决城市国有工矿棚户区家庭住房困难,制定本规划。
第二条 城市国有工矿棚户区的含义
    城市国有工矿棚户区是城市建成区范围内集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
第三条 编制背景
    为了坚决贯彻落实国务院、江西省、抚州市人民政府关于加强房地产市场宏观调控的方针政策,加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用,综合运用经济、法律和必要的行政手段,完善城市国有工矿棚户区保障体系,全面加快宜黄县城市棚户区改造工作,结合宜黄县实际,宜黄县房产管理局成立了宜黄县城市城市国有工矿棚户区改造规划编制小组,并会同宜黄县建设、民政、统计、发改委等部门,于2010年5月至6月,对全县城市国有工矿棚户区的住房状况进行了全面普查,在普查的基础上,通过前期调研、专题研究、文本编制、专家论证,形成了城市国有工矿棚户区改造规划的正式文本。
第四条 规划期限
    本次城市国有工矿棚户区改造规划的时间期限为2010-2012年。
第五条 规划范围
    本次城市国有工矿棚户区改造规划范围与《宜黄县住房建设规划(2010-2012)》规划范围相同,具体为宜黄县城区各街道。凡在规划区范围内为解决城市国有工矿棚户区进行的各项住房建设活动,应符合本规划及本规划的年度计划,其相关的政策规定应与本规划协调。
第六条 规划依据
    1.《中华人民共和国城乡规划法》2007年
    2.《中华人民共和国城市房地产管理法》2007年
    3.《城市居住区规划设计规范》
    4.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]10号)
    5.《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)
    6.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》(建保[2010]58号)
    7.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)
    8.《江西省人民政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(赣府发[2010]14号)
    9.《关于明确全省住房建设规划、保障性住房建设规划及城市和国有工矿棚户区改造规划工作推进时序的通知》(赣建房[2010]28号)
    10.《转发住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》(赣建房[2010]24号)
    11.《关于进一步加强住房建设规划工作的通知》(赣建房[2010]27号)
    12.《抚州市人民政府关于加快我市城市棚户区(危旧住宅区)改造的实施意见》(抚府发[2010]12号)
    13.《宜黄县中心城区住房建设规划》(2010-2012年)
    14.其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范
    15. 宜黄县中心城区内已批租土地、收储土地情况和其他住房项目建设计划安排。
第七条 规划意义
    (一)城市国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高,特别是下岗失业、退休职工比较集中,群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。
    (二)城市国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市国有工矿棚户区安全隐患突出,严重影响群众生命财产安全,与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造,完善配套市政设施和公共服务设施,有利于改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展。
    (三)城市国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
 第八条 规划原则
    编制本城市国有工矿棚户区改造规划规划,遵循以下原则:
    (一)政府主导与市场运作相结合。城市国有工矿棚户区中大多数是低收入群众,房屋密度大,改造成本高,大多数在城市边缘地带,基本不具备商业开发价值。城市国有工矿棚户区改造是政府公共服务的重要职责,要充分发挥组织引导和统筹协调作用,加大资金投入和政策支持。注重发挥市场机制的作用,实施政府组织,市场运作,财政核算,政府兜底的运作模式。
    (二)统筹规划与分步实施相结合。城市国有工矿棚户区改造工作要与城市经济社会发展、基础设施建设及生态环境保护统筹推进,在城市总体规划的指导下,坚持集约和节约用地,全面规划、合理布局、综合开发、配套建设、因地制宜、分期实施。在推进时序上坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁。
  (三)城市国有工矿棚户区改造与完善城市功能相结合。在城市国有工矿棚户区改造中,要坚持整治、保护与改造相结合。注重优化城市空间,提升城市品位,完善基础设施,增加公共绿地,改善人居环境。严格“紫线”控制,按照文物保护法律法规的有关规定,精心做好城市棚户区改造片区内历史文化遗产的保护工作。
  (四)城市国有工矿棚户区改造与保障性住房建设相结合。城市棚户区改造纳入保障性住房建设规划和计划,与经济适用住房和廉租住房建设相结合,做到规划部署通盘考虑,政策措施相互衔接,拆迁安置统筹安排。
  (五)城市国有工矿棚户区改造与国有企业改制相结合。在城市国有工矿棚户区改造范围内的国有企业职工,符合住房保障条件的,纳入住房保障体系。利用国有企业自用土地建设的保障性住房优先解决本企业符合住房保障条件的职工住房困难,多余住房可统筹用于解决城市其他符合住房保障条件的家庭。
  (六)就地安置与异地安置相结合。城市国有工矿棚户区改造拆迁安置要采取多种形式,妥善安置好被拆迁人。安置住房实行原地和异地建设相结合,以就近安置为主;对异地建设的,应选择交通便利、基础设施齐全的区域。
  (七)以人为本与依法拆迁相结合。城市国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订,要充分尊重群众意愿,广泛征询群众意见。要在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施,做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁的法律法规,维护群众的合法权益,切实让群众得到实惠。
第九条 总体要求
  (一)、城市棚户区改造项目必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划,坚持统一规划、合理布局、重点改造城市中心区;要与城市基础设施建设相结合,做到设施配套、环境优美;要从实际出发,因地制宜,注意保持民族传统、城市传统风貌,突出地方特色。
    (二)、棚户区改造项目规划应严格按照《城市规划编制办法》和《居住区规划设计规范》等国家标准、规范编制,并要与社区规划建设有机结合。要根据《城市紫线管理办法》的规定,做好历史文化街区和重点文物的保护。
  (三)、认真执行国家的方针政策和法规,坚持以人为本,贯彻和遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定,推广使用建筑节能新技术和新材料。
第十条 改造规划具体要求
    (一)编制城市棚户区改造项目布局规划。在对棚户区现状调查摸底、分析论证的基础上,在万分之一比例尺城区图上,明确标出棚户区各地块位置、界线、现状总占地面积、总建筑面积、总拆迁面积、总户数和总人口。根据城市总体规划的要求,明确棚户区各地块改造后的用地性质,确定改造时序(2010—2012年)。
  (二)提出棚户区改造项目规划设计条件。各地应按棚户区改造计划和建设时序,完成棚户区改造项目的规划设计条件及附图。
  (三)编制棚户区改造项目详细规划。采取有力措施,广泛动员省内外规划编制单位,通过招标、邀标等方式,完成棚户区改造项目详细规划编制工作。
  (四)住宅建筑原则上按多层设计,考虑就业和物业管理的需要,合理规划相关配套设施和经营用房。
   (五)住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。
   (六)居住小区绿地率不得低于25%;多层建筑的回迁小区容积率不高于1.5。
第十一条 建筑设计具体要求
  (一)住宅应按套型设计,以中小户型为主,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。
  (二)卧室、起居室(厅)应有直接采光、自然通风。室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m。
  (三)厨房应有直接采光、自然通风,应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置,其使用面积不应小于4m2。
  (四)卫生间至少应配置三件卫生洁具,使用面积不应小于3m2,并均应有防水、隔声和便于检修的措施。套内应设置洗衣机的位置。
  (五)住宅单元门和分户门应当符合防盗设计要求。
  (六)每套住宅应当通水通电,达到入住的基本要求,具体标准由各棚户区自行制定。
  (七)各地根据实际情况,对回迁安置房屋,可不受最小户型面积限制。
第十二条 编制重点
    在客观分析宜黄县城市国有工矿棚户区家庭住房实际状况和需求的基础上,根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标,综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力,确定城市国有工矿棚户区改造规划建设发展目标和时序,提出城市国有工矿棚户区改造规划的发展方向、规模、结构和空间布局。
第十三条 规划总体目标
    以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,把改善群众的居住条件作为城市棚户区改造的根本目的,结合开展保障性住房建设,加快城市棚户区改造步伐,完善城市功能,提升城市形象,使城市棚户区群众的居住条件得到明显改善,不断把改革发展成果惠及广大人民群众。
    (一)以“居者有房住”为目标,强化城市国有工矿棚户区工作,发挥政策引导作用,逐步解决城市国有工矿棚户区住房困难问题,努力构建和谐人居。
(二)落实《宜黄县中心城区住房建设规划(2010年-2012年)》,引导人口合理分布。
    (三)城市国有工矿棚户区改造规划建设与加强和改善宏观调控相结合。多渠道改善城市国有工矿棚户区住房困难群体的居住条件,城市国有工矿棚户区的住房困难得到基本解决,实现社会和谐稳定。
 第二章 改造对象与改造总量
第十四条 改造对象
    规划区范围内宜黄县城市国有工矿棚户区的居民。
第十五条 改造总量
    根据国家、省关于住房保障的有关要求,结合宜黄县的实际情况,确定2010—2012年宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划保障总量为430户,面积43000m2。
第三章 城市居民住房及棚户区居住现状
 第十六条 城市居民住房现状
    近几年,宜黄县委、县政府始终高度关注城市居民的居住问题,通过促进房地产市场发展、搞活二级市场、旧城改造、城中村改造、建立住房保障制度等方式,改善了城市居民的居住条件。
2009年以前,宜黄县商品房建成建筑面积共有261156平方米,2009年住房建筑面积168596平方米,现状户均住房建筑面积86m2/户, 城区人居住房建筑面积22.61平方米/人,城市国有工矿棚户区的居住现状不容乐观,有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的片区内,这是摆在政府面前的一大课题,需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策,满足低收入群体基本住房需求。
第十七条 城市棚户区工作现状
    近年来,宜黄县委、县政府始终高度重视城市国有工矿棚户区工作,认真实施城市国有工矿棚户区保障制度,已经走在抚州市前列,积极运作,初步建立起分层次解决城市国有工矿棚户区住房困难的住房保障政策体系。
第十八条 棚户区居住现状  
    宜黄县经过多年的发展,在矿区及城市周边地区陆续建成了大批的简易矿工住宅,并由此逐年衍生成为大片的棚户区。宜黄的棚户区具有以下几个特点:
    (一)房屋破损严重。棚户区房龄大都超过50年,因年久失修,房屋极其破旧,屋内地面普遍低于屋外地面20至40厘米,墙体大多开裂,室内阴暗潮湿,夏季难抵雨水,冬季不御风寒,每年有近2%的房屋倒塌。棚户区房屋大多是简易房、小平房,人均居住面积小。
    (二)人居环境恶劣。棚户区内缺乏基本的基础设施,街巷路多为土路,晴天尘土飞扬,雨天道路泥泞,没有路灯夜晚一片漆黑。居民吃水普遍困难,有的常年饮用未经加工的工业原水或靠水质极差的井水生活。棚户区没有排水设施,很多户共用一处公厕,大部分居民靠燃煤取暖、做饭。
    (三)地域偏远闭塞。棚户区都处于城市边缘区,土地级别属于六、七级,附加值极低,且在短时间内很难出让并实现收益。
    (四)贫困群体聚居。棚户区居民平均每10户家庭中仅有1.34人有稳定的就业岗位。60%以上的居民处于宜黄县城镇居民最低生活保障线(3120元/人.年)以下,依靠自身力量无法改善住房条件。
    因此,尽快改变棚户区面貌,改善群众的居住条件和人居环境,成为建设和谐宜黄亟待解决的重要课题。彻底解决棚户区内“冒不出烟、排不出水、进不去人”,环境脏乱差的问题,把棚户区改造建设成为惠及百姓的民心工程。
第四章 城市国有工矿棚户区住房需求与供应
第十九条 城市国有工矿棚户区的经济承受能力
    城市城市国有工矿棚户区多由下岗职工、失业人员、残疾人、重病人等成员组成,大多数家庭因经济原因无购买商品房的能力,只能通过经济补偿等方式解决住房困难。据调查,符合城市国有工矿棚户区的家庭中,约有60%的家庭渴望购买住房。
第二十条 规划期限内住房保障需求预测
    根据国家、省关于住房保障的有关要求,结合宜黄县的实际情况,确定2010—2012年宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划保障总量为430户,43000平方米。
第二十一条 城市国有工矿棚户区住房改造规划建设总量
2010-2012年期间,规划范围内将建设城市国有工矿棚户区住房总建筑面积为43000万平方米。其中:县钨矿0.5万平方米,纸箱厂、沿江路2.3万平方米,造纸厂、饲料厂1万平方米,水泥厂0.5万平方米。
第二十二条 城市国有工矿棚户区改造规划建设区域
    规划期内城市国有工矿棚户区改造规划建设区域主要有县钨矿、造纸厂、饲料厂、水泥厂、纸箱厂、沿江路,其中县钨矿、造纸厂、饲料厂、水泥厂在原地安置,沿江路、纸箱厂异地安置。
第二十三条 城市国有工矿棚户区改造规划建设标准
维护被保障群体的利益,合理设置和优先建设城市国有工矿棚户区改造规划的公共服务配套设施,提供便捷的居住生活服务。同时,提供适宜的采光、日照、通风条件,严格执行噪声防治标准,提供人性化的公共空间和绿地,形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。
    (一)棚户区改造新建住房应以中小户型为主。建筑面积原则上应在100平方米以内。
    (二)新建的回迁房为毛坯房。由被拆迁房户自主装修。
    (三)棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房,保证供暖、供电、供水、排水,搞好硬化、绿化、亮化,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。
第二十四条 城市国有工矿棚户区改造规划建设面积年度指引
    2010-2012年安置住房建设供应总体目标分解到各年度情况
    2010年:建设城市国有工矿棚户区改造规划280套,面积28000平方米,集中建设安排在河东大道旁。
    2011年:建设城市国有工矿棚户区改造规划100套,面积10000平方米,集中建设安排在河东大道和南粮路。
    2012年:建设城市国有工矿棚户区改造规划50套,面积5000平方米,集中建设安排在丰乐路。
第二十五条 城市国有工矿棚户区改造规划的运作方式
  城市国有工矿棚户区改造遵循政府主导、市场运作、群众参与的原则,调动多方面的积极性推动改造工作。
  (一)对有商业开发价值、自身能平衡的地块,采取市场运作的改造方式;对没有商业开发价值、自身不能平衡的地块,采取政府主导运作的改造方式。
  (二)采取市场运作的城市棚户区改造项目,政府可组建或委托有实力的企业组织实施房屋拆迁。拆迁后的净地由市土地交易中心依法组织上市出让,确定城市棚户区改造项目开发建设单位。拆迁安置补偿资金先通过企业自有资金和银行贷款等方式解决,待拆迁后的净地依法上市出让成交后,再从土地出让金中安排偿还。
  (三)规划中属商住用地的城市棚户区改造项目,可根据各地实际情况,在净地出让的规划设计条件和土地出让条件中,明确规定配建一定比例的经济适用住房和廉租住房,建成后移交政府或由政府回购,优先用于该地块符合经济适用住房或廉租住房保障条件的被拆迁人回迁。配建的经济适用住房和廉租住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,应在土地出让合同中明确约定。
  (四)对改造难度较大、不具备商业开发价值的城市棚户区,采取政府主导运作的改造方式,由政府组织建设安置住房、经济适用住房和廉租住房,改善棚户区群众住房条件。  
第五章 土地供应和资金安排
第二十六条 土地供应总量
    规划期内,宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划用地总量为41948.69平方米,包括新增土地和部分回收土地。
第二十七条 城市国有工矿棚户区改造规划用地年度指引
    规划期内,每一年度各类城市国有工矿棚户区改造规划用地实际供应规模,应根据年度城市国有工矿棚户区改造规划建设的需求变化进行调整,并由相关管理部门提出相应的年度城市国有工矿棚户区改造规划用地供应计划,报县政府审批后向社会公布。
    2010年,供应城市国有工矿棚户区改造规划建设用地23290.54平方米,2011年,供应城市国有工矿棚户区改造规划建设用地16742.1平方米,2012年,供应城市国有工矿棚户区改造规划建设用地1916.051平方米。
第二十八条 棚户区改造资金总额
    规划期内,预计宜黄县棚户区改造资金总额需求为6450万元,其中2010年4200万元,2011年1500万元,2012年750万元。
第二十九条 棚户区改造资资金筹措集道
    城市棚户区改造建设资金通过市场化运作、政府启动的方式解决。主要通过以下渠道筹措:一是居民个人出资;二是土地出让金减免;三是税费政策减免;四是棚户区腾空土地,转让给开发建设单位通过市场化运作,归集土地收益资金;五是产权调换在住宅小区安排一部分商业用房,筹集资金。剩下的缺口由各棚户区通过开发银行软贷款解决。贷款本金由各棚户区偿还,利息由县财政全额贴息。
第三十条 住房保障资金年度指引
    规划期内,每一年度住房保障资金实际供应总额,应根据年度城市国有工矿棚户区改造规划建设的需求变化进行调整,由相关管理部门提出相应的年度住房保障资金供应计划,报县政府审批后向社会公布。在城市国有工矿棚户区改造规划建设过程中,县各级政府、各有关部门应共同努力,积极配合,确保上述资金的及时拨付与到位。
规划期内,预计宜黄县城市国有工矿棚户区改造资金总需求为6450万元,其中2010年4200万元,2011年1500万元,2012年750万元。
第六章 改造规定及补偿办法
第三十一条 改造规定
    (一)参与棚户区改造的开发建设单位,项目资本金不得小于项目总投资额的30%,开发前存储到指定银行账户,由建设行政主管部门会同有关部门负责监督管理。
    (二)对实行回迁安置的,按回迁面积,由拆迁人向动迁管理部门交纳其总额10%的拆迁保证金,如违反拆迁有关规定酌情予以扣减,未出现问题竣工验收时全额予以返还。
    (三)对给予货币补偿的,确定评估价格后,由拆迁人将补偿资金足额存储到动迁管理部门指定的银行账户。
(四)棚户区改造项目实施分期建设的,须由县政府审定批准。未经批准擅自分期建设的,先期建设部分正常缴纳税费。
    (五)开发建设单位应当向房屋买受人(包括以产权调换方式回迁安置户)出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
    (六)棚户区改造项目竣工后,应按有关规定进行综合验收。对开发商品房的,应执行商品房预售许可证制度。
    (七)实行棚户区改造的小区,应严格按照规划设计条件进行开发建设,因特殊情况确需调整或改变的,须经县政府批准。
    (八)按期拆迁的住宅房屋,由拆迁人对被拆迁人按每户1000元标准给付一次性搬迁补助费;未按期搬迁的,减少50%的搬迁补助费。实行回迁安置的,由拆迁人按每户、每月150元标准给付临时安置补助费;由于拆迁人原因致使不能按时回迁的,自逾期之日起加倍发给临时安置费。
    (九)拆迁非住宅房屋,其设备、原辅材料等由被拆迁人自行搬迁,停业损失按有关规定计算,由拆迁人一次性给付。对虽有营业执照,但拆迁时已停止经营活动、且不能出具纳税票据的,不予支付停业损失费。
    (十)拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿标准、搬迁方式、过渡期限等原因达不成协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决。对达到裁决限定的搬迁期限,被拆迁人拒不履行搬迁义务的,由拆迁管理部门依法申请行政强制拆迁或申请人民法院强制执行。
    (十一)由于被拆迁人不履行搬迁义务被强制执行拆迁的,所发生的强制执行等一切费用由被拆迁人自行承担。当事人有权依法向法院提起拆迁安置补偿诉讼,但诉讼期间不影响强制执行。
第三十二条 改造安置补偿
    对于县城内棚户区改造的拆迁补偿可采取两种方式进行。一是实行房屋产权调换;二是实行货币补偿,由被迁人自愿选择。
    (一)房屋产权调换补偿办法
    1.私有产权的住宅房屋拆迁补偿按原面积(指房屋所有权证注明的建筑面积)“拆一还一”。其中:选择多层楼房底层和顶层的(一层为车库的,以二层为底层;顶层建阁楼的,以下一层为顶层),原面积部分不结算楼层差价款;选择其他楼层的,原面积部分结算楼层差价款,每平方米100元。
    2.非住宅房屋拆迁补偿,被拆迁房屋产权证照标明商服用途,按被拆迁房屋所有权证注明面积,实行“拆一还一”,但不找结构差价,调换为商服。减少面积部分实行货币补偿,即按被拆迁房屋的评估价进行补偿。被拆迁人自愿增加面积的,增加面积部分按市场销售价格购买。调换的商服房屋跨度不得超出18米,其跨度18米的开间不得低于3.6米;跨度15米的开间不得低于3.3米;跨度12米以内的开间不得低于3米。
     3.对房屋所有权证标明使用性质为住宅,实际用于经营并且位于主次干道两侧(临街且有独立产权)的房屋,拆迁时要求回迁到经营性用房的,必须同时具备持有营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上三个基本条件,可按非住宅房屋对待。
    4.被拆迁人回迁面积小于原拆迁面积,剩余房屋面积按评估价格予以货币补偿。
    5.拆迁安置面积不得低于36平方米。拆迁产权面积小于36平方米,且属被拆迁人唯一一处住房的,安置时补齐36平方米,不结算差价。在上述情况下,如果安置房面积超过36平方米,则对超出36平方米的部分按照阶梯式价格结算:
    (1)36至50平方米的部分,按成本价结算;
    (2)超过50平方米的部分,按市场价结算。
    6.对于棚户区改造涉及的特困户、低保户,在民政部门确认并出具相关手续后,有产权证照的房屋,按原面积“拆一还一”,达不到50平方米的,由开发企业按50平方米补偿。
    7.实行回迁安置的,按签定拆迁协议的先后顺序选择房屋。
    8.被拆迁人符合经济适用住房申购条件的,可优先购买经济适用住房;符合廉租住房申请条件的,可优先安排廉租住房。
(二)货币补偿办法
    1.产权人选择货币补偿的,要按照市场评估价补偿,补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。
    2.对所有选择货币补偿的被拆迁户,必须出具房屋产权证照,其拆迁补偿金额一律由有资质的房地产评估机构予以评估确定。
    3.对于房屋所有权证注明使用性质为住宅的,实际用于经营的房屋,且位于主次干道两侧(临街并有独立产权)具备营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上的房屋,可按非住宅房屋的评估价格予以补偿。
    4.对于有土地使用证和规划许可证,但未办理房屋产权证的房屋按有关规定给予处罚并补办手续后,按评估价格予以补偿;对于没有房屋产权证和规划许可证的房屋,按棚户对待补偿。
    5.被拆迁房屋的棚户等附属设施,结构为砖混的,按300元/平方米标准给予补偿;其他按150元/平方米给予补偿。
    6.被拆迁人在接到评估报告后,对房屋评估价款不接受的,可自接到评估报告之日起7日内另行选择其他有资质的评估机构进行重新评估,费用自理。被拆迁人对两次评估的价格仍不认可,对首次评估在7日内未申请评估的或拆迁人对被拆迁人在7日内自行委托评估机构做出的评估报告不认可,由拆迁人申请房屋专家鉴定委员会鉴定,以鉴定结果为准。
第七章 政策支持及组织实施措施
 第三十三条 政策支持
    (一)采取市场化运作的城市棚户区改造项目,以招拍挂出让的方式供应土地;政府主导运作的棚户区改造项目,以行政划拨方式供应土地。城市棚户区改造中确需新增建设用地的,由县国土资源局报市国土资源局从市级预留的保障性住房新增建设用地计划指标中优先安排。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地,并根据规划设计条件在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型、建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。城市棚户区改造中的土地出让收益全部用于当地城市棚户区改造和拆迁安置。
    (二)城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,减半征收经营性收费。城市棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的,执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等单位要对城市棚户区改造给予支持,新建安置小区内有线电视和供水、供电、供气、通讯等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网增网等经营性收费;排水、道路等市政公用设施,由承建方或政府出资配套建设,并减半收取管网增网等经营性收费。
  (三)城市棚户区改造中集中新建或配建的保障性住房,可列入省保障性住房建设年度计划,并享受中央投资补助资金和省市财政配套资金政策。
  (四)城市棚户区改造项目在符合城市总体规划和相关强制性规划条件的前提下,依照法定程序,经城市规划行政主管部门批准,可适当提高容积率。
  (五)城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。
  (六)鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款,根据改造项目特点合理确定贷款条件,并在信贷资金规模上给予保障。有条件的街道可建立城市棚户区改造贷款担保机制,引导信贷资金投入棚户区改造项目。
    (七)被拆迁人选择实物安置的,在办理产权证时,对原拆迁面积部分免征契税。
 第三十四条 组织实施措施
    (一)编制规划,制定方案。城市棚户区改造规划应纳入保障性住房建设规划。组织机构要组织力量,摸清改造面积、户数、人口、房屋现状等情况,并依据城市总体规划、详细规划和住房建设规划等相关资料,编制城市棚户区改造规划和年度计划,制定项目实施方案。城市中心城区城市棚户区改造规划、年度计划及项目实施方案报县政府批准后实施。
  (二)简化程序,规范运作。项目审批总的原则是简化程序,缩短时间,区分不同的项目建设方式,实行“上收一级”的审批管理制度,报发展改革部门审批。比照廉租住房项目,将项目审批程序合并为只审批项目初步设计(实施方案),不再审批立项和工程可研报告。实行部门会审,并联审批,最大限度地缩短审批时间。
  (三)宣传发动,营造氛围。及时公布实施方案、补偿标准、安置房源、安置办法等政策信息,提高工作透明度,让城市棚户区改造片区内的居民充分认识棚户区改造工作的重要意义,了解有关政策措施,使城市棚户区改造工作真正得到人民群众的理解与支持,营造良好的舆论氛围和工作环境。
  (四)加强监管,确保工程质量。严格执行法定建设程序和技术标准规范,加强施工管理,确保工程质量。按照节能省地环保要求,推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。
  (五)严格考核,落实责任。将城市棚户区改造工作作为民生工程的重要内容,纳入县政府对各街道的考核评价体系。每年县政府签订目标责任书,明确年度目标任务,并严格进行考核,确保城市棚户区改造工作扎实推进。
    (六)加强领导,密切配合。县保障性住房建设领导小组负责全市城市棚户区改造的组织、协调工作。各有关部门要密切配合,形成合力,各司其职,各负其责。发改委、国土资源、建设、规划、房管等部门要对城市棚户区改造项目建立绿色审批通道,集中联审,限时办结,简化办事程序,缩短审批时限;税务部门要按照规定落实税收支持政策;县建设局负责改造的总体规划、综合协调、组织推进和检查指导工作;县国土资源局负责指导、检查改造项目土地使用情况;县民政局负责棚户区低保户核查以及制定落实低保户居民的廉租住房分配政策工作;财政部门要做好改造资金的筹措、发放和管理工作;人民银行和银监会要指导督促金融机构做好金融服务工作;监察部门要加强各职能部门依法履行职责情况的效能监察;公安部门要做好拆迁户的户籍管理工作;信访部门要及时妥善处理群众反映的信访问题。各县(区)政府要成立相应的领导机构和工作机构,落实人员、编制和工作经费。
    (七)强化物业管理。新建回迁住宅小区要实行物业管理,可以由社区组织,房产部门、街道办事处和物业公司共同实施,并提倡小区居民实行“自助式”物业管理。为保证小区物业管理正常运行,应按照规定比例建设提供经营用房,产权为政府所有,由房产部门代管,用于物业管理单位或企业经营,所得收益专项用于补助住宅小区低保户的物业管理及其他费用。  
第八章 附 则
第三十五条 本规划自批准之日起生效。
第三十六条 本规划由县城市工矿棚户区组织机构实施。
第三十七条 本规划县宜黄县房产管理局负责解释

宜黄县2010年度城市国有工矿棚户区改造规划
宜黄县房产管理局
二零一零年六月

第一条 为实施《宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划》的2010 年度计划,切实加强住房保障工作,着力解决城市国有工矿棚户区住房困难问题,制定本计划。
本计划经县政府审批后向社会公布,并每年在《 政府工作报告》 中向人民代表大会报告城市国有工矿棚户区改造规划建设年度计划的完成情况。
第二条 本计划是《宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划》的年度安排,是宜黄县年度城市国有工矿棚户区改造规划建设、用地供应、资金安排和住房保障相关政策制定的重要依据。在城区范围内进行的各项国有工矿棚户区改造建设工作,应符合本计划。
第三条 本计划涉及范围为宜黄县城区,适用年限为2010年。本计划包括规划文本和附表。
第四条 2009年城市国有工矿棚户区改造规划情况
截止2009年城市城市国有工矿棚户区还没有进行过改造,2010年开始改造。
第五条 改造对象
规划区范围内宜黄县城市国有工矿棚户区内的居民。
第六条 年度城市国有工矿棚户区改造规划建设总量
2010年建设城市国有工矿棚户区改造规划280套,建筑面积28000万平方米。
第七条 年度城市国有工矿棚户区改造规划用地供应总量
2010 年,新增供应城市国有工矿棚户区改造规划建设用地23290.54平方米。
第八条 年度住房保障资金总量
2010 年,宜黄县城市国有工矿棚户区改造规划建设需求约4200万元。
第九条 加强宜黄县住房保障工作的领导、组织和协调
    建立县级住房保障工作领导小组,充实和加强设立在市建设局的住房保障日常工作机构,健宜黄县建设、房产、规划、国土、发展改革、财政、民政、劳动保障、地税、工商、物价、公安等多部门相互协调的住房保障管理制度,完善宜黄县住房保障管理机制。
第十条 积极发挥街道办事处和社区工作站的基层作用
    由政府部门委托街道办事处和社区工作站,对所在地域的住房保障(供应)申请对象的家庭成员、家庭收入及住房状况等资格条件进行初审,认真把好城市国有工矿棚户区改造规划申请准入关。县住房保障管理部门视具体情形,可以派遣专门工作人员,通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对上述情况进行调查核实。
第十一条 加强计划实施的监督管理
    县政府将棚户区工作纳入对各街道、县属各有关部门的目标责任制管理,并进行年度考核。对完不成目标任务的予以通报批评,并追究相关机构或相关责任人的责任。住房保障工作各环节的管理部门,要制订明确的责任守则,严格遵守。城市国有工矿棚户区改造规划的建设、供应与管理等各相应责任部门、责任人员在住房保障工作中以权谋私、玩忽职守的,依法追究有关责任人的行政和法律责任。
第十二条 本计划自批准之日起生效。
第十三条 本计划由宜黄县房产管理局负责解释。

 
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