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宜黄县住房建设规划

发布日期:2010-07-08 17:48:16 访问次数: 信息来源:

                                                  第一章 总则
    第一条  坚决贯彻党中央、国务院坚决遏制城市房价过快上涨,加快保障性住房建设和城市棚户区改造,切实解决城镇居民住房问题的精神,为促进宜黄县经济社会全面、协调、可持续发展,实现建设“文明和谐宜黄”、建设小康社会、改善人居环境的总体目标,加强对近期城市住房建设的指导和统筹,制定本规划。
    第二条  本规划以《宜黄县城市总体规划规划(2007~2020)》为指导,以《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国发【2010】4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)为宗旨,以《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》为依据,按照国家和省、市房地产调控的相关政策,结合本县实际,进行编制。
    第三条  本规划是落实县城近期建设规划的重要手段,是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据,与《宜黄县近期建设规划2007~2020》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。
    第四条  本规划的规划区为宜黄县城市规划建设区,规划期限为2010年至2012年。
    第五条  在规划期限内,凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动,应符合本规划及本规划的年度实施计划;与住房建设相关的各项政策、计划,应与本规划协调。
    第六条  本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向,以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则,促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调,充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用,切实解决中低收入层次居民住房需求。
    第七条  本规划包括规划文本、附件以及图册。
                                                第二章 住房现状和需求
    第八条  规划区内住房现状。
1、规划区住房现状:2009年人均住房建筑面积 22.61平方米,户均人口4人,以小家庭为单元居住为主要居住方式;户均住房建筑面积86平方米。
户均住房建设面积90平方米以下的中小户型家庭占12.3%;其中住宅建筑面积在60平方米以下的占8.7%,60-90平方米之间的占 3.6%;居住中、小户型住房的家庭占大部分,居民整体居住水平较低。
2、住宅市场及供给情况:依据我县2009年末住房调查,2009年,全县住宅建筑面积149.2万平方米。
    第九条 规划期内对住房建设的要求
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国
发【2010】10号)的要求,年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
2009年城市人口约6.6万人,规划期内预计城市人口达到7.5万人,人均居住面积由现状22.6平方米/人提高到24平方米/人,住宅建筑面积总量达到179.9万平方米,住宅建筑面积增量约30.7万平方米,其中普通型商品住房住宅建筑面积增量24.5万平方米,保障性住房住宅建筑面积增量6.2万平方米(经济适用房用地1.9万平方米,廉租房用地4.3万平方米)。棚户区改造住宅建筑面积等量建设,保持不变。住宅用地增量约17.7公顷,其中普通型商品住房用地增量13.6公顷,保障性住房用地增量4.1公顷。棚户区改造用地3.4公顷。
住宅建设用地布局优先考虑保障性住房建设用地,以棚户区改造、旧区调整改造、存量用地置换与新区开发并重,重点加强配套设施建设,改善居住环境。
根据“十一五”期末我县不同收入水平家庭结构比例,本规划期内,应建设经济适用住房1.9万平方米,建设廉租房4.3万平方米,建设商品住房24.5万平方米。
                                             第三章 住房发展目标和规划指引
    第十条  住房建设的指导思想。坚决遏制城市房价过快上涨,加快保障性住房建设和城市棚户区改造,切实解决城镇居民住房问题,进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系,满足不同收入层次居民的住房需求。
    第十一条  住房建设的总体目标。满足全县人民日益增长的住房需求,特别是中低收入家庭的住房需求;规划期末,基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房,完全解决双困家庭的住房问题,基本解决中低收入家庭的住房问题。
    第十二条  住房建设总量目标。
1、规划期内建设各类住房约3560套,总建筑面积30.7万平方米。
2、规划期内,建设商品住房2450套,建筑面积24.5万平方米;其中,套型建筑面积90平方米以下的中小户型普通商品住房1715套,建筑面积15.4万平方米。
3、规划期内,建设保障性住房1110套,建筑面积6.2万平方米;其中建设经济适用住房240套,建筑面积1.9万平方米;建设廉租房870套,建筑面积4.3万平方米。
4、规划期内,棚户区改造住房430套,建筑面积4.3万平方米。
    第十三条   住房建设结构指引。
1、住房建设结构指引
年度新建保障性住房及90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积必须占年度新建住房总面积的70%以上。
2、住房套型面积结构标准
规划期内,城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积在 90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上;保障性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内,其中经济适用房控制在90平方米左右,廉租房控制在50平方米以内;城市棚户区改造项目中新建住房要以90平方米以下中小套型为主。
3、其他普通商品住房项目,按照发挥土地应有效益、优质优价原则,依据所处区位土地级差地租、套型面积结构相应变化。
4、两项强制性指标:住宅建筑套密度、住宅建筑面积净密度作为土地出让前置条件,一般按以下原则计算:70%部分的中小套型以单套建筑面积90平方米计算,30%部分的普通商品住房以单套建筑面积120平方米计算。
    第十四条  住房建设年度指引
2010年,商品住房建设790套,建筑面积7.9万平方米,其中,90平方米以下中小套型商品住房553套,建筑面积5万平方米;保障性住房建设370套,建筑面积2.06万平方米,其中建设经济适用住房80套,建筑面积0.63万平方米;建设廉租房290套,建筑面积1.43万平方米。棚户区改造住房280套,建筑面积2.8万平方米。
2011年,商品住房建设820套,建筑面积8.2万平方米,其中,90平方米以下中小套型商品住房574套,建筑面积5.1万平方米;保障性住房建设370套,建筑面积2.06万平方米,其中建设经济适用住房80套,建筑面积0.63万平方米;建设廉租房290套,建筑面积1.43万平方米。棚户区改造住房100套,建筑面积1万平方米。
2012年,商品住房建设840套,建筑面积8.4万平方米,其中,90平方米以下中小套型商品住房588套,建筑面积5.3万平方米;保障性住房建设370套,建筑面积2.06万平方米,其中建设经济适用住房80套,建筑面积0.63万平方米;建设廉租房290套,建筑面积1.43万平方米。棚户区改造住房50套,建筑面积0.5万平方米。
    第十五条住房建设区域指引
按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则,结合我县土地资源特征和人口增长特点,规划期内住房建设还应遵循以下方针:      1、规划期内,河东新区及六里铺片区为重点建设片区。规划期内,应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排,为我县其他产业的发展提供居住配套。
2、保障性住房(含经济适用房、廉租房)及棚户区改造应合理选择建设地点,重点发展周边生活便利地区。
                                      第四章 住房用地供应计划与空间布局
    第十六条  住房用地供应指导思想及住房用地总体布局结构。规划期内,在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下,重点保证中低价位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供应,年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;坚持新增供应与存量挖潜相结合,加大闲置土地盘活力度,重点对闲置房地产开发用地进行清理处置,对土地闲置满两年的依法收回,并优先用于普通商品住房建设;坚持区域住房发展合理布局,进一步促进房地产市场发展重心向新区转移。
住房用地总体布局结构:“一城五片区”的总体布局结构。
河东片区:东至宜黄河,西至滨河大道,南至河东大道,北至宜黄河;
城东片区:河东片区以东片区;
六里铺片区:狮子山路西北片区;
老城片区:沿江路以西片区;
百花洲片区:沿江路以东,宜水以西片区。
    第十七条  住房用地供应总量。规划期内,全县新增住房用地供应总量为17.7公顷(不含城中村改造重建用地),其中,商品住房用地为13.6公顷,保障性住房用地为4.1公顷(经济适用房用地1.2公顷,廉租房用地2.9公顷)。
    第十八条  住房用地供应结构指引。
1、商品住房用地:规划期内,新供应商品住房用地13.6公顷,其中,供应中低价位、中小套型普通商品住房用地8.3公顷。
2、保障性住房用地:规划期内,新供应保障性住房用地总量达4.1公顷,其中经济适用房用地1.2公顷,廉租房用地2.9公顷。
3、城市棚户区改造用地:规划期内,城市棚户区改造用地3.4公顷。
    第十九条  住房用地供应分区指引。
1、商品住房用地:集中布置在河东片区与六里铺片区;
2、保障性住房用地:集中布置在老城片区凤岗镇池南村东岗上;
3、城市棚户区改造用地:重点改造河东区与六里铺片区的城市棚户区。
    第二十条  住房用地供应年度指引。
2010年,供应商品住房用地4.3公顷,保障性住房用地1.37公顷(经济适用房用地0.4公顷,廉租房用地0.97公顷);棚户区改造用地2.3公顷。
2011年,供应商品住房用地4.5公顷,保障性住房用地1.37公顷(经济适用房用地0.4公顷,廉租房用地0.97公顷);棚户区改造用地0.8公顷;
2012年,供应商品住房用地4.8公顷,保障性住房用地1.37公顷(经济适用房用地0.4公顷,廉租房用地0.97公顷);棚户区改造用地0.3公顷。
    第二十一条 住房建设空间布局指引
体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则,按照主城区“一城五片区”总体布局结构,以及近期建设规划确定的继续向东北发展,适度向东延伸的空间发展方向,住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区,总体上五大居住片区、多个子板块的布局:
1、重点建设河东大道以北的的河东片区及六里铺片区。规划期内,应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给于优先安排,为我县其他产业的发展提供居住配套;结合城市棚户区改造、城中村改造、拆迁安置、工业区生活配套及周边存量用地改造置换、危旧房改造,重点建设中低价位、中小套型住房,套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比例不少于70%。
    2、合理选择保障性住房(含经济适用房、廉租房和公共租赁房)重点建设在老城片区凤岗镇池南村东岗上等交通便利地区,依托现有居住用地,相对集中建设。
                                                 第五章 住房政策与策略
    第二十二条  积极落实住房发展规划目标,实施高效、集约的住房用地供应政策,科学确定房地产开发土地供应规模,切实保障保障性住房、中低价位、中小套型普通商品住房用地供应,加快城市棚户区的改造工作。
1、保证住房用地供应,调整住房供应结构。规划期内,应当按照全县住房发展规划目标,适度增加住房用地供应规模,进一步调整住房供应结构;年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设,年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我县土地资源日益紧缺的现状,依据节约、集约利用土地的原则,在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下,适当提高住房建设的容积率水平。
3、禁止私房建设,停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度,大套型住房土地供应。
4、加大闲置土地处理力度,积极盘活存量土地及房地产开发闲置土地,制止违法囤积土地的行为。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,应依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
    第二十三条  加强商品住房开发建设管理,落实普通商品住房套型建设面积等控制要求。
落实住房开发项目套型结构比例的规定,将各类商品住房建设项目中套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例作为土地出让的前置条件。
1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式,积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目,必须明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积);指标的确定,必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
    第二十四条  加强保障性住房建设与管理,逐步扩大保障性住房的保障范围。
1、保障性住房规划与建设。保障性住房由县政府统一规划,县、乡镇政府相关部门统一组织建设。新增保障性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准,以及出售、出租、使用管理的相关办法,由县房产管理部门统一制订。
2、保障性住房建设资金管理。保障性住房建设资金由县政府专项拨款或专项贷款,其中全县年度土地出让净收益的10%及住房公积金的收益应用于廉租房建设;进一步加强政策性住房建设资金监管,促进保障性住房建设资金合理、节约使用。
3、廉租房及公共租赁房建设。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化,着重建设各类廉租房及公共租赁房;扩大廉租房及公共租赁房的来源,可以将政府查处没收的违建住房转为廉租房及公共租赁房;加强廉租房及公共租赁房对我县低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用,提高廉租房及公共租赁房对工业园区的居住配套功能。
4、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度,严格执行国家经济适用房管理的各项政策,加大经济适用房建设与销售过程的监管,进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
    第二十五条  加强城市棚户区改造工作,逐步加快城市棚户区改造步伐。
1、城市棚户区改造可采取限房价、竞地价的方式,坚持保本微利的原则。
2、城市棚户区改造项目中新建住房要以中小户型为主,除安置符合条件的拆迁居民外,可定向销售给既不符合保障性住房申请条件,又买不起普通商品住房的中低收入居民,具体销售和管理办法另行制定。
3、城市棚户区改造税费减免按照省政府《关于加快我省城市棚户区(危旧住宅区)改造的实施意见(试行)》(赣府厅发【2010】20号执行)。
4、在土地供应计划中确保保障性住房建设和城市棚户区改造用地,并在申报年度用地指标时单独列出。
5、城市棚户区改造中,被拆迁人可以自愿选择实物安置或货币补偿。
6、保障性住房建设和城市棚户区改造实行项目报建集中联审、并联审批,建立绿色审批通道。
    第二十六条  加大闲置土地处理力度,积极盘活存量土地及房地产,制止非法囤积土地的行为。
1、依据闲置土地处置的法律、法规,结合本县实际,根据造成土地闲置的不同原因,采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法,对闲置土地积极予以盘活。
2、妥善处理城市化过程中涉及的土地遗留问题,加大各类问题楼盘的处理力度,积极盘活各类存量房地产。
    第二十七条  积极稳妥的开展城中村(旧村)改造。
为促进全县产业结构提升和空间布局优化,改善城市居民生活环境,拓展全县住房供应渠道,满足居民住房需求,县政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进,政府主导、市场化运作,统筹兼顾、综合改造,区别对待、分类指导的原则,以空间形态改造为突破口,逐步实现全县城中村(旧村)居住生活环境的普遍改善。
    第二十八条 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策,征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费;严格房地产开发信贷条件,有区别地适度调整住房消费信贷政策。
    第二十九条  整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管;对不符合规划控制性要求,超出规定建设的住房依法予以处理直至没收;切实整治房地产交易环节违法违规行为;严格规范房地产市场外资准入和管理。
    第三十条  积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
1、进一步促进住房二级市场发展,促进住房梯度消费,优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理,完善房地产市场的中介服务体系,完善二手房网上交易系统,继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步促进房屋租赁市场发展,引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法,继续扩大租赁管理覆盖面,建立全县统一的流动人口和出租屋信息资源库,建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
    第三十一条 完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制;加强住房调查,规划期内完成全县住房状况普查。
    第三十二条 加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向,加强对房地产调控政策的宣传,引导广大群众树立正确的住房消费观念,切实维护社会稳定。
    第三十三条 加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内,应制定全县住房发展战略,建立完善的住房保障制度体系,进一步加强房地产市场法制建设,建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
                                            第六章 规划实施的保障措施
    第三十四条 建立住房建设规划实施的分级负责制,加强政策的传递能力和与基层的沟通能力,增强政策的执行效率,强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。
    第三十五条 强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标,是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目,规划部门不予核准规划选址。
    第三十六条 加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调,建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。
    第三十七条 完善技术支撑体系。坚持原始创新、集成创新和消化吸收再创新,努力提升住宅科技的水平。重点在资源节约、节能省地、科技进步等方面,集中力量进行技术攻关,加大应用推广力度,为住房建设规划的实施提供技术支撑。建设信息化管理网络。以土地清查和房屋调查为基础,健全全县住房基础数据库,整合信息资源,完善覆盖商品住房整个生命周期的管理应用系统,全面建成县--乡镇的二级网络管理体系,提升住房建设管理和服务水平。
    第三十八条 完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位,严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任,加强住房规划实施的检查,完善住房建设规划公共参与机制。

                                                 第七章  附则
    第三十九条  本规划自批准之日起生效。
    第四十条  本规划由宜黄县人民政府组织实施。
    第四十一条  本规划由宜黄县人民政府负责解释。

附表1  规划期内住房建设总量指引

                                                               单位:万平方米

年度

商品住房

保障性住房

合计

2010

7.9

2.06

9.96

2011

8.2

2.06

10.26

2012

8.4

2.06

10.46

合计

24.5

6.2

30.7

 

附表2  规划期内住房用地供应总量指引

                                                              单位:公顷

年度

用地总量

商品住房用地

保障性住房用地

2010

5.67

4.3

1.37

2011

5.87

4.5

1.37

2012

6.17

4.8

1.37

合计

17.7

13.6

4.1

 
 
 
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